ทำไมต้องมีสัญญาแต่งตั้งนายหน้า

นายหน้า หรือเรียกอีกอย่างว่า ตัวแทนอสังหาฯ ผู้ที่ทำหน้าที่อำนวยความสะดวกในการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐ จัดเตรียมเอกสาร ขั้นตอนต่างๆ ได้อย่างเชี่ยวชาญ และช่วยเหลือผู้ขายที่ไม่ถนัดการเจรจาหรือเรื่องเอกสารที่ไม่รู้ว่าติดต่อใคร ต้องเริ่มทำอะไรก่อนและหลังได้เป็นอย่างดี

ซึ่งการเลือกใช้นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ สามารถช่วยให้ขายอสังหาฯ ได้รวดเร็วขึ้น จากการทำการตลาดของบริษัทอสังหาฯ และเพื่อการทำงานที่ราบลื่น จึงได้มีการทำ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ขึ้นระหว่างผู้ขาย และนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกันทั้งสองฝ่าย

ทำไมต้องมีสัญญาแต่งตั้งนายหน้า หลายครั้งที่ เกิดปัญหาค่านายหน้าที่เจ้าของไม่ได้ชำระให้ตามสัญญาหลังนายหน้าทำงานได้เสร็จสิ้น โดยผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้า เมื่อนายหน้าปฏิบัติหน้าที่สำเร็จตามที่ระบุในสัญญาแต่อาจไม่ได้จ่ายด้วยเหตุผลใดๆก็ตาม

การทำสัญญานี้จะเป็นเครื่องยืนยันข้อตกลงกันซึ่งมีผลตามกฏหมาย และสามารถใช้เรียกร้องได้หากเกิดปัญหาภายหลัง

สัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือ สัญญาตัวแทนอสังหาฯ คืออะไร? คือสัญญาค่าตอบแทนระหว่างผู้ขายและนายหน้าอสังหาฯ โดยผู้ขายต้องจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ เมื่อสามารถปิดการขายอสังหาฯ ได้สำเร็จ ตามที่ได้ระบุไว้ในสัญญา

8 ข้อสำคัญการทำสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ

ส่วนที่จำเป็นในการทำสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ มีทั้งหมด 8 ข้อที่เป็นรายละเอียดสำคัญหลักๆ ซึ่งการทำสัญญาอาจมีการเรียงลำดับที่แตกต่างกัน แต่จะต้องมีครบทุกหัวข้อ โดยวันนี้เราเริ่มต้นนำเสนอด้วย

1 - รายละเอียดการทำสัญญา

มักอยู่ในส่วนแรกบริเวณช่วงต้นของสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ โดยจะระบุเวลาในการทำสัญญา เช่น วัน เวลา และสถานที่

2 - ผู้ขายหรือผู้ให้สัญญา

ในส่วนนี้เป็นการระบุรายละเอียดของผู้ขายที่เป็นเจ้าของทรัพย์ หรือเรียกอีกอย่างว่า ผู้ให้สัญญา โดยเป็นรายละเอียดข้อมูลส่วนตัวทั่วไป เช่น ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน หรือที่อยู่ปัจจุบัน เป็นต้น ซึ่งในส่วนนี้ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่า จะแทนด้วยคำว่า ผู้ขาย หรือ ผู้ให้สัญญา เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนในการใช้คำ

3 - นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ

ในส่วนนี้เป็นการระบุรายละเอียดของนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ซึ่งเป็นรายละเอียดทั่วไป เช่น ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน หรือที่อยู่ปัจจุบัน เป็นต้น โดยต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจนด้วยเช่นกันว่า จะแทนด้วยคำว่า นายหน้า หรือ ตัวแทนอสังหาฯ

4 - รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย

การระบุรายละเอียดของทรัพย์ที่มีการทำสัญญากับนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ควรระบุข้อมูลที่ถูกต้อง และละเอียดชัดเจน เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน บ้านเลขที่ ที่ตั้ง หมู่ ถนน ซอย ตำบล/แขวง อำเภอ/เขต และจังหวัด

5 - ค่าตอบแทนของนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ

ส่วนสำคัญที่ต้องตรวจให้ละเอียดถี่ถ้วน เพราะเป็นส่วนของค่าตอบแทนของนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ หากสามารถปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ มีค่าตอบแทนเท่าไหร่ โดยต้องระบุมูลค่าของค่าตอบแทน ทั้งตัวเลขและตัวหนังสือให้ตรงกัน และต้องระบุให้ชัดเจนถึงวิธีการชำระค่าตอบแทน ช่องทางการจ่าย

6 - ระยะเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญา

ส่วนนี้เป็นการระบุช่วงเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญาระหว่างคู่สัญญา กรณีที่สามารถขยายระยะเวลาได้ ควรระบุในส่วนนี้ว่า ต้องการให้แจ้งล่วงหน้าภายในระยะเวลากี่วัน ก่อนวันสิ้นสุดสัญญา หากเกิดการขยายระยะเวลาสัญญานอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญา จะต้องมีการกำหนดเงื่อนไข จะไม่สามารถแก้ไขจากฉบับเดิมได้ ต้องทำการตกลงและทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นมาอีกครั้ง

7 - เงื่อนไขและกรณียกเว้นในสัญญา

ในกรณีที่มีเงื่อนไขและการยกเว้น ได้แก่ เหตุที่ต้องจ่ายค่าตอบแทนโดยที่ไม่เกิดการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือเหตุที่ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน และเหตุในการผิดสัญญา จะต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่ามีรายละเอียดอย่างไรบ้าง

8 - พยานและการเซ็นสัญญา

มาถึงส่วนสุดท้ายของสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ จากที่ได้ระบุรายละเอียดไปทั้งหมดจะไม่เกิดขึ้น หากไม่ได้รับการลงลายมือยินยอมระหว่างผู้ขาย และนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯโดยจะต้องมีพยาน 2 คน ซึ่งเป็นพยานจากฝั่งผู้ขาย และนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้อย่างสมบูรณ์ หลังจากที่ลงลายมืออย่างชัดเจนแล้ว ทั้งสองฝ่ายควรเก็บสัญญาฉบับนี้ไว้ที่ตัวเองคนละชุด เพื่อเป็นหลักฐานในการทำสัญญาร่วมกัน